{"id":10714,"date":"2025-04-24T17:38:08","date_gmt":"2025-04-24T22:38:08","guid":{"rendered":"https:\/\/www.porto.legal\/blog\/?p=10714"},"modified":"2025-04-24T18:43:57","modified_gmt":"2025-04-24T23:43:57","slug":"innovaciones-al-saneamiento-de-predios-y-regularizacion-del-derecho-de-propiedad-a-partir-del-decreto-legislativo-no-1595","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.porto.legal\/blog\/innovaciones-al-saneamiento-de-predios-y-regularizacion-del-derecho-de-propiedad-a-partir-del-decreto-legislativo-no-1595\/","title":{"rendered":"Innovaciones al saneamiento de predios y regularizaci\u00f3n del derecho de propiedad a partir del Decreto Legislativo No. 1595"},"content":{"rendered":"

Imagina que una empresa busca desarrollar un proyecto para instalar una planta industrial en una zona clave para la econom\u00eda local y, a su vez, construir una nueva red de gasoductos para abastecer a varias regiones. Ambos proyectos son fundamentales para el crecimiento del pa\u00eds, pero presentan un obst\u00e1culo com\u00fan: no es claro qui\u00e9n posee los terrenos que se requiere adquirir para la implementaci\u00f3n del proyecto, o si se identifica al propietario, no se sabe con certeza d\u00f3nde se encuentran sus l\u00edmites, generando as\u00ed trabas.<\/span><\/p>\n

Estas situaciones evidencian la importancia de la regularizaci\u00f3n del derecho de propiedad y el saneamiento de predios. Sin estos procesos, las transacciones de tierras para proyectos como los mencionados, se ven amenazadas por la incertidumbre jur\u00eddica. La regularizaci\u00f3n facilita la inscripci\u00f3n formal de terrenos que a\u00fan no est\u00e1n registrados, proporcionando un reconocimiento legal que permite la ejecuci\u00f3n de cualquier proyecto de forma segura y sin contratiempos. Por su parte, el saneamiento es igualmente clave para garantizar la certeza jur\u00eddica y la seguridad en las transacciones relacionadas con inmuebles.<\/span><\/p>\n

Un estudio realizado en el libro <\/span>\u00abEl saneamiento notarial y registral de \u00e1rea, linderos y medidas perim\u00e9tricas de predios urbanos en la seguridad jur\u00eddica\u00bb <\/span><\/i>(Gonzales Loli, 2022) evidencia que los actos relacionados con inscripciones de predios en el Registro de Predios son los que presentan menores niveles de seguridad jur\u00eddica. Ello, debido a la discrepancia entre la informaci\u00f3n registrada y la realidad f\u00edsica de los predios, lo cual afecta la fiabilidad de la informaci\u00f3n y pone en riesgo los derechos de los propietarios y la estabilidad del mercado inmobiliario.<\/span><\/span><\/p>\n

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Ante la necesidad de llevar a cabo un saneamiento adecuado en el \u00e1mbito notarial y registral, el Decreto Legislativo No. 1595, publicado el 17 de diciembre de 2023 en el diario oficial \u2018El Peruano\u2019 (en adelante, el \u201c<\/span>Decreto<\/span>\u201d), que entrar\u00e1 en vigencia<\/span><\/span><\/p>\n

120 d\u00edas h\u00e1biles despu\u00e9s de la publicaci\u00f3n de su reglamento (en adelante, el \u201c<\/span>Reglamento<\/span>\u201d), ofrece una soluci\u00f3n integral al regular, en un \u00fanico cuerpo normativo, los procedimientos para regularizar el derecho de propiedad, las caracter\u00edsticas f\u00edsicas de los predios urbanos, las habilitaciones urbanas y edificaciones. Adem\u00e1s, establece las caracter\u00edsticas y el procedimiento para la entrega de un bono destinado a la regularizaci\u00f3n de edificios. De esta manera, se busca fortalecer el marco normativo que brinda seguridad jur\u00eddica a los propietarios y el favorecimiento al mercado inmobiliario.<\/span>
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El Decreto deroga dispositivos legales previos que ya no son pertinentes, como el T\u00edtulo I de la Ley No. 27157, la Ley No. 27333 y el art\u00edculo 30 de la Ley No. 29090, buscando garantizar un entorno m\u00e1s confiable y seguro para las transacciones inmobiliarias, beneficiando tanto a los propietarios como al mercado.<\/span><\/p>\n

El presente art\u00edculo analiza las principales innovaciones al saneamiento de predios y la regularizaci\u00f3n del derecho de propiedad v\u00eda competencia notarial establecidos en el marco del Decreto y su correspondiente Reglamento.<\/span><\/p>\n

Procedimientos de regularizaci\u00f3n del derecho de propiedad<\/b><\/span><\/h1>\n

1. Regularizaci\u00f3n del tracto sucesivo<\/strong><\/p>\n

Este procedimiento permite regularizar la propiedad cuando el solicitante no cuenta con documentos suficientes para sustentar la inscripci\u00f3n del predio. Se se\u00f1ala que, si el solicitante tiene documentos que acreditan la transferencia de propiedad hasta vincularse con el titular registral original, en conjunto con pruebas que demuestren su posesi\u00f3n p\u00fablica, pac\u00edfica y continua como propietario durante al menos cinco (5) a\u00f1os \u2014con la posibilidad de sumar a su plazo posesorio el plazo del propietario anterior que le transfiri\u00f3 el predio\u2014 el notario puede emitir un acta notarial, la cual act\u00faa como un t\u00edtulo formal inscribible para el predio. Lo m\u00e1s relevante es que no requiere la intervenci\u00f3n del propietario original para su emisi\u00f3n, facilitando significativamente el proceso de regularizaci\u00f3n en casos donde la documentaci\u00f3n es insuficiente o incompleta.<\/span><\/p>\n

2. Regularizaci\u00f3n excepcional de acciones y derechos sobre predios determinados<\/b><\/span><\/p>\n

El Decreto regula la inscripci\u00f3n de la propiedad de un bien identificado como acciones y derechos sobre un predio matriz. Este procedimiento aplica a predios individualizados, que han sido descritos con \u00e1rea, linderos y medidas perim\u00e9tricas, pero que originalmente formaban parte de un predio matriz. Si el predio se ha desmembrado de la matriz debido a una habilitaci\u00f3n urbana o a una subdivisi\u00f3n de lotes, el notario tiene la facultad de otorgar un instrumento p\u00fablico notarial para la inscripci\u00f3n del derecho de propiedad exclusivo sobre ese predio individualizado, sin necesidad de la intervenci\u00f3n de los copropietarios del predio matriz. As\u00ed, se facilita la inscripci\u00f3n de derechos de propiedad sobre unidades previamente subdivididas o desmembradas.<\/span><\/p>\n

3. T\u00edtulo supletorio<\/b>
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La principal innovaci\u00f3n al procedimiento de regularizaci\u00f3n mediante la emisi\u00f3n de un t\u00edtulo supletorio por tr\u00e1mite notarial es que, el notario debe contar con la asistencia t\u00e9cnica obligatoria a trav\u00e9s de un verificador catastral, reduciendo los riesgos de discrepancias entre la realidad f\u00edsica y los registros existentes. A su vez, el Reglamento del Decreto elimina la obligaci\u00f3n de notificar a entidades estatales como la Superintendencia Nacional de Bienes Estatales (SBN) o los gobiernos regionales, cuando se pueda comprobar fehacientemente la titularidad privada del predio mediante instrumentos de fecha cierta. Esto agiliza el proceso de regularizaci\u00f3n y permite que los propietarios obtengan sus t\u00edtulos supletorios sin las trabas burocr\u00e1ticas previas, favoreciendo tanto a los individuos como a los proyectos de infraestructura y desarrollo econ\u00f3mico.<\/span><\/p>\n

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4. Prescripci\u00f3n adquisitiva de dominio<\/b><\/span><\/p>\n

Del mismo modo que ocurre para el proceso descrito en el numeral anterior, el Decreto establece que, para el proceso de regularizaci\u00f3n mediante la prescripci\u00f3n adquisitiva de dominio v\u00eda notarial, el notario debe contar con asistencia t\u00e9cnica obligatoria a trav\u00e9s de un verificador catastral que asegure la exactitud de los l\u00edmites f\u00edsicos del predio. Adem\u00e1s, elimina la notificaci\u00f3n a entidades estatales si se puede comprobar fehacientemente la titularidad privada mediante un instrumento p\u00fablico o privado de fecha cierta.<\/span><\/p>\n

Procedimientos de saneamiento de predios<\/b><\/span><\/h1>\n

1. Saneamiento por declaraci\u00f3n unilateral del propietario<\/b><\/span><\/p>\n

En la normativa vigente, bajo el Pleno del Tribunal Registral No. 155 (CLV Pleno Registral), el procedimiento se aplica cuando existe discrepancia entre el \u00e1rea f\u00edsica del predio y el \u00e1rea inscrita en los registros. Si el \u00e1rea f\u00edsica es mayor o menor que el \u00e1rea registrada, el \u00e1rea de catastro debe verificar si el \u00e1rea resultante se encuentra dentro del \u00e1mbito gr\u00e1fico de la partida registral del predio.<\/span><\/p>\n

El Decreto introduce una modificaci\u00f3n, se\u00f1alando que se aplica exclusivamente cuando el \u00e1rea f\u00edsica del predio es menor que el \u00e1rea inscrita. A su vez, detalla que el \u00e1rea de catastro \u00fanicamente informa si existe superposici\u00f3n con otros predios o si no es posible determinar si dicha superposici\u00f3n ocurre.<\/span><\/p>\n

2. Saneamiento mediante procedimiento no contencioso de competencia notarial<\/b>
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En la normativa vigente, este procedimiento se aplica cuando el \u00e1rea f\u00edsica de un predio es mayor a la registrada y es necesario que exista una certificaci\u00f3n registral que confirme que la mayor el \u00e1rea no se superpone a otro predio registrado.<\/span><\/p>\n

El Decreto introduce una modificaci\u00f3n al establecer que este saneamiento aplique cuando el \u00e1rea f\u00edsica exceda hasta el diez por ciento (10%) del \u00e1rea registrada. Mantiene el requisito de contar con una certificaci\u00f3n registral que asegure que la mayor \u00e1rea no se superponga a otro predio registrado y a\u00f1ade que dicha certificaci\u00f3n tambi\u00e9n ser\u00e1 v\u00e1lida si se detalla que no es posible determinar la existencia de superposici\u00f3n.<\/span><\/p>\n

3. Saneamiento convencional o por acuerdo mutuo<\/b><\/span><\/p>\n

Seg\u00fan la normativa vigente, en este procedimiento, el notario otorga una escritura p\u00fablica que debe ser suscrita por el propietario del predio en cuesti\u00f3n, requiri\u00e9ndose la intervenci\u00f3n de los propietarios de todos los predios colindantes; lo cual puede ser un proceso complicado y lento, especialmente cuando existen m\u00faltiples colindantes involucrados.<\/span><\/p>\n

El Reglamento del Decreto introduce una modificaci\u00f3n significativa al estipular que no es necesario que intervengan todos los propietarios de los predios colindantes, sino solo aquellos con los que exista superposici\u00f3n debidamente acreditada. As\u00ed, se simplifica el proceso, centrando la intervenci\u00f3n s\u00f3lo en aquellos casos en los que realmente existe un conflicto o superposici\u00f3n de propiedades, agilizando la tramitaci\u00f3n del saneamiento notarial.<\/span><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"Imagina que una empresa busca desarrollar un proyecto para instalar una planta industrial en una zona clave para la econom\u00eda local y, a su vez, construir una nueva red de gasoductos para abastecer a varias regiones. Ambos proyectos son fundamentales para el crecimiento del pa\u00eds, pero presentan un obst\u00e1culo com\u00fan: no es claro qui\u00e9n posee… Ver art\u00edculo<\/a>","protected":false},"author":28,"featured_media":10715,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[156],"tags":[],"class_list":["post-10714","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-alerta-normativa"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.porto.legal\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10714","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.porto.legal\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.porto.legal\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.porto.legal\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/28"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.porto.legal\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=10714"}],"version-history":[{"count":6,"href":"https:\/\/www.porto.legal\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10714\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":10724,"href":"https:\/\/www.porto.legal\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/10714\/revisions\/10724"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.porto.legal\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media\/10715"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.porto.legal\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=10714"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.porto.legal\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=10714"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.porto.legal\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=10714"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}